走过了济南的经十路，

浏览了泉城的护城河，

我们一路向北，是一条蜿蜒清澈的小清河。

爱上济南，

总是离不开一汪清水的执念。

文艺难在，愁云满天，好吧，这个项目正中我们的“盲点”.......

七月，泉城济南，用“酷热难耐”来形容这座沸腾的城市一点都不为过......每一个季节都有被人“又爱又恨”的双面特质，比如夏天，一面狂热躁动，另一面便是热情似火，你一面讨厌那种汗水搭配着疲乏的“黏腻感”，一面又迷恋着夏日充足的光照让你有使不完的劲儿想去挥霍“激情”......下午16:23分，我带上公司明令禁止在工作场合佩戴的耳机，一首苏打绿的《他夏了夏天》躁动依然——原谅我只能用这种方式整理一下我凌乱的脑回路，格子间的另一面，刚刚整理完素材并写完采访初稿的小李企划一声叹息：我实在GET不到点了......

微感丧丧的，这就是企划部新一期《暖心小诚》开题的基调：郁郁小寡欢......

——编辑部的故事

走过经十路，浏览过护城河，一路向北，我们这期的项目依然与这座城市的地标有关，这个地标便是——小清河，源起济南市泉群，东流经历城、章丘、邹平、高青、桓台、博兴、广饶、寿光等至寿光羊口入渤海，全长237公里，流域面积10572平方公里，是一条防洪除涝、灌溉、航运综合利用的河道。青石、栏杆、蜿蜒长桥-......小清河之于济南，已不单单是一条河，它承载着济南 “黄金水道”之称的美誉，讲述着历史难得的“爱恨交加”的河畔故事。

爱恨交加--

二次提到是因为它今天总在我脑袋里“跳跃”。

今天要讲到的这个项目于我们企划们来讲，同样也是这样的。爱是因为它所让我们引以为豪的“成绩”，它是诚信行在济南最为成功、最为大型的，以诚信行独特运营模式成功运营的资产运营项目——诚信商务大厦。大厦层高26层，总面积62126.65平米，共计26层，是集创业、实训、培训、就业为一体的综合型现代化孵化基地，主要分为综合办公区、餐饮服务区、投资金融服务区、设计装饰装修服务区、综合服务办公室、多功能厅、会议室、接待室、培训室、健身俱乐部、儿童培训等，还建立了公共食堂、创业咖啡吧、便利超市综合商务等一系列配套服务机构。现入驻企业140多家，带动直接就业3000余人，行业涉及金融、商贸、科研、教育培训、信息技术、销售、装饰、建材等多个领域，出租率95%以上，并在2015年被济南市评为“优秀创业孵化基地”和“济南市小企业辅导基地”。“恨”也是显而易见的，因为截至到撰稿的现在，我们都好像无法找到更有趣的方式来使今天关于“资产运营”、“管理模式运营”不那么概念化、数字化、理论化，不至于让大家“索然无味”，为此，恨意频频.....

于是，我们先后开启了2次采访，才还原出今天项目的速写关键词：共生。至于这个词是怎么想出来的，走近今天的暖心小诚，你会找到答案......

【敲黑板，划重点】

文科生的角度简化诚信商务大厦资产运营与物业管理的模式：这是干货，老王是否同意“外传”，我们很忐忑！

诚信行始终致力于为资产的运营管理提供无限可能，构思资产增值新思路，目前在全球各地运营的资产运营管理项目总面积多达120多万平方米，业态涵盖高端商业、写字楼、酒店式公寓、学生公寓、青年公寓等，2018年，集团资产运营的脚步又进一步迈向西安、厦门等城市。而诚信商务大厦就是诚信行诸多资产运营项目中的标杆项目，其实它是怎么运营的，招商和物业是怎么各司其职又互相配合的，我们大约搞了很久才明白——模式A\B随时切换，应接不暇......

诚信商务大厦作为诚信行在济南重要的资产运营的项目，也是其中的标杆项目之一，我们既作为甲方又是乙方。作为甲方的我们------招商部，负责房屋的租赁工作，既向租户提供品质、格调、功能性和设计性满足的房屋；在做好日常的房屋租赁工作的同时，作为“市级优秀创业孵化基地”还向业主提供装修顾问、创业培训、企业注册等一系列增值服务。而从物业的角度，我们又是乙方——物业部，做好物业各项工作与服务，达到业主满意度，通过我们的基础服务、维修养护让业主的资产保值增值。于是，“本是同根生，相煎何太急”的状态真实上演着.....

诚信商务大厦在很大程度上讲，是一个不同资源拼凑起来的项目，在这个项目里，招商、物业都是诚信行的人员在管理，这里同时也是我们集团各子公司业务的汇集办公地，比如：安保公司、泊车公司、无忧洗衣、新能源汽车、益高健身、凯景酒店等，所有资源汇聚于此，但都指向同一个目标——为了保证大楼的出租率和品牌形象，所以，在这个共同的利益下，又同时是一个公司的产业或者团队，理解、支持、配合、成全，确保一个目标的达成，这就成为一个永恒的主题。

诚信商务大厦各种资源的互相“成全”让我火速想到了另一种传颂千古的伦理关系——婚姻。因为，每桩婚姻中，多少都会看到一点“敌对共生”的影子。处在“敌对共生”关系中的夫妻，往往很敏感，有时一件小事都会引起强烈的冲突，唇枪舌箭、彼此伤害，看上去，他们活在痛苦的煎熬里，然而在心理上，却又处在“剪不断、理还乱”的纠缠“共生”状态：习惯且离不开对方。诚信商务大厦的众多关系中，最关键，也是让我最感兴趣的矛盾关系就是招商和物业，他们像极了“敌对共生”的“夫妻”，在诚信商务大厦建筑的这个“围城”里，上演着“爱恨交加”但却“共荣共生”的戏码。

“就这个点吧，看看他们说些什么！”合上笔记本，摘下耳机，我如释重负.....就是这样，本期的采访主题诞生了，相信前方有亮点！

“说点愉快的，除了业主因为第一印象和认知选择咱们以外，你觉得出租率这两年的突飞猛进还有什么其他原因吗？因为我知道附近也有不少同类型的写字楼，其实竞争还是有的，听说咱们的租金还最高，这样也没有多余的办公室可以租了？这么火，为什么？”我很想知道各种“为什么”，这好像是“八卦体质”的共性。

“你看，你真是采访习惯了，我们招商部一般都说租户，而不是业主，一听还有点愣，题外话哈.....其实，我们很注重风险的把控，对于一些高危的行业，我们都会严格的筛选租户的信用，防止发生一些卷款潜逃啊、查封啊这类的风险问题，我们和周边的派出所有很好的互动，基本上都会进行联网排查，确认租户的信用。这不是一个单纯的安全问题，也是关乎这个写字楼的品牌形象。我们截止到目前，还没有发生过这样的情况，这也是我们做得最好的一部分，加上每天的沟通，既可以让我们了解到客户企业的一些动态，提前防范风险，同时，我们也可以给他们提供更多合作的平台，互通有无，发挥我们这个大楼的增值作用，这点也是我们的优势，所以说，这是两个方面吧，很重要！”招商部的董姐从一开始就摆明了自己的定位，“业主”和“租户”称谓的纠正也彻底打开了我的兴趣。

“刚说到，租户都找你们，那要把租户留住，需要解决各种问题，我想肯定有很多问题是超出招商部的范围的，我理解的，你们应该是个客户意见的直接反馈者，单着过程中会牵制到其他，比如物业部的工作与资源？”直接式的提问是我的方式，也是对眼前这个直爽的人很真诚的交流方式。

“是啊，有时候很无奈，我不能给客户说这个不归我管，所以我就要去协调物业，去协调停车，去协调酒店，去协调各种，大家在一起，总说我们招商是“老大”，其实，那是他们说的，我可不想，但是，我们的终极目的不就是要让业主满意吗，我也直接说，一方的不足会给我们的招商带来阻力，我们是不允许这种事情发生的，所以，只能去协调！”

“举个例子吧！”

“让我说物业的坏话？”董姐很是打趣到。“我其实之前也做物业，很了解物业和业主的关系，我们总想说，租金都交了，物业不满，但物业费比起租金来差距是有的，我有时候只能让物业的同事们去委屈一下，来成全我的招商。之前就有这样的租户，我们一直沟通很好，但是因为卫生间的问题，门岗管理的问题，人家的老总很是不乐意，最后，甚至要拒绝续约，这样就很被动，你说我们不管能行吗？但是，这个确实是，痛点！我们也不想当老大，你懂的！”董姐说得很实在，我也能理解。

“但是，物业也有牺牲自己来成全你的时候吧，我想，也会有自己的痛点？”

“那肯定，你可以去问问老魏，虽然他不说，我们俩配合了这段时间，很感谢，但是，我想听他说说我的坏话，你别告诉他......”风趣的董姐很是打趣，而顺着她的意思，我也迫不及待地要去见见她口中的“老魏”。

【乙方】老魏不老，只是有点胖

董姐口中的“老魏”是诚信行产业园及学校事业部的总经理，大名叫“魏常青”，微信名模糊记得叫“红烧排骨”，

请原谅我用如此戏谑的语气来描述我们这位魏总，因为他和我年龄相仿，所以并不老，就是有点胖，

听说最近也是每天有在跑步以达到“塑造”体型的效果，当然效果并不明显.....

从面相上看，憨厚、诚实、稳重.....我们两人算是比较熟，可能也是因为太熟，

为了这次采访，我约了他三次，他放了我二次鸽子，第三次被我堵在了公司总部，

最终，在插空中“急赤白咧”地成全了这次的采访。

“你什么时候开始接管诚信商务大厦的？”开门点题，我们总要回忆些什么.......

“2017年3月23日。”他毫不犹豫，立马精确到“日”的回答，我还是第一次见到，于是，开始了我的“测试”。

“智博教育什么时候接管？”

“2017年7月9日。”

“济南职业学院什么时候接管?”

........

“孩子的生日是哪天？”

“20.......这，有关系吗？”

面对突如其来的无厘头，我们采访的人都在笑，虽是为了缓解采访的“尴尬与紧张”，但我确实很感慨每一个管理人员对于所在管项目的认真与负责，这点，从他丝毫没有犹豫便能清楚记得的项目接管日期中就能得到答案，没办法，我确实是“细节控”。

  “关于诚信商务大厦，你有一个清楚的定位，要把这个项目打造成一个怎样的项目吗？”这是我采访一贯开始的第一个问题，但是这次，我确信，他一定不好去描述，因为这个目标很难去讲清楚，也自然会链接到董姐刚才想要让我帮她打探的“爱恨情仇”。

“这个问题，哎，我想想，确实做得很不好.....”魏总是我认识的事业部总里，特别喜欢做自我批评的人，旁人看来甚至有点小“怂”，甚至会被人诟病挨骂最多的，但是，我了解的他，是内心有自己方向的人，自谦的背后，他的确是在用心思考，你可能从来没有听过他讲什么宏图伟业的壮志，但是，却在慢慢地梳理自己的问题、难题，采访的间隙，我还关切地问他，项目之间位置零散的他，是不是还苦于手下管理人员的不稳定和缺编，谁知，我已经out了，原来，他已经慢慢地将管理团队都一一梳理了起来。

拒绝了我的“下午茶”——一瓶“天使”牌的“酸奶”后，到傍晚还没吃饭的魏总不好意思地说：“昨天晚上，在市场部和同事们加班到凌晨4点多，我脑袋现在确实有点凌乱，讲真.....不过，关于诚信商务大厦，我的目标是和招商一起，实现整个大楼的共同目标，这样讲，能懂吗？”

“懂！换句话说，你并没有自己的目标。怪不得领导要把你从楼上扔下去？”我这得罪人的说话方式特别喜欢在魏总面前施用。

“那是工作做得不好。而说到目标，我们的目标，就是一个大目标，为了这个大目标，自己有自己的小目标，现阶段，我们能做的可能真得保障服务要多一些。”

“但是，你有一整套的物业管理团队，公司对于每个项目的要求都是一致的，招商是招商，作为物业，特别是你的客户满意度，从我的角度来讲，关注欠缺？”

“是的，有客观原因，招商第一接触客户，且负责收取业主的租金和物业费，所以会有一种客户都在招商部的感觉，但是，我们也和招商共享客户，从去年新的管理团队开始接管项目以来，社区活动，我们也在做，和客户的日常沟通，和招商在一起做，讲真，有时候，怎么讲呢？管理团队在调整，所以还是在调整的状态吧。”

“和招商的合作过程中，是不是也有矛盾的地方？这个我很好奇，虽然你嘴上讲，有共同的目标，但是现实是，你们是甲方乙方的关系。”

 “是的，为了更好的招商，

我们需要做很多可能超出物业服务权限的事情，来维系客户关系，这会有一系列的问题，

比如，涉及的团队的目标——感觉是依附的基础服务，没有主动性，涉及团队的额外用工——加班，甚至超出工作职责范围内的加班，

特别是工程，但是，我们做这些都是应该的，因为要确保这个大楼的出租，这也是满意度的体现，

而招商部其实也额外帮我们物业的负责人员做了大量的工作与牺牲。”

“其实，这样的问题，就间接映射到你下一步在物业基础方面的一些提升或者调整？比如，会议方面，这个是一个重点吗？”

 “关于会议室，有很多想法，但是人员是一个很大的问题，我们目前的会服水平很弱，所以，下一步的人员调整对于会议服务和会议室的运营和管理是十分重要的一部分。”

“但是，这其实也是很好的配合招商去做的一部分增值服务吧，我理解的？”

“是的！我们和招商部其实都是诚信行一家人，但是，有很多时候，做一些事情都是为了对方，总起来又是为了整个目标，所以，你一开始问我的目标，我真得无法撇开大目标去谈自己的小目标，因为这其中，也是有很多无奈的。”

“除了你刚才的团队，还有什么具体的物业的牺牲来成全招商的例子吗？”

“比如商铺的装修管理，很多时候，是牺牲了我们的利益来为业主服务的，当然，是红线里的，但是也是牺牲很多的。”

“所以会对招商有一种特别的爱恨交加吗？”我直接抛出了套路。

“你这样有点不太和谐，亲，想套路我呢？”胖胖的魏总又开始一口一个“讲真的”笑着自谦，但是自始至终他说到的最多的还是一个词“成全”，也更多的是对物业这个团队默默的牺牲与付出而表达的感谢。

*【痛点链接1】诚信商务大厦的会议室

说到此，请允许我向大家介绍一下诚信商务大厦的会议室，这个对于我们每一个诚信行人来说都很熟悉也很特别的地方。因为，自从运营这座大楼以后，集团各类大型会议、一般形式的涉外会议与活动都会在这个会议室进行，集团的高层会现场感受项目的管理情况，外界的人员也会通过现场了解到诚信行的服务水平，但是这种压力可想而知，每次会议前的准备，都是事业部总亲自加班来进行，这样的状态持续了很久。一个细节，现在诚信商务大厦的会议准备已经完全由项目负责人独立安排进行，因为已经太熟练了，我们曾经打趣到，从普通的桌椅摆台到我们在各大行业活动中在其他公司都没见过的花样摆台，这个团队都能分分钟搞定，这不是偶然，真是长时间形成的经验。

*【痛点链接2】诚信行第一男会服

2017年诚信行客户及员工答谢晚会上，诚信商务大厦的实习生表演了一段相声让人印象深刻，特别是台词中的一句“我是诚信行第一男会服”，引爆全场。说到这个梗，其实背后的痛点也有链接！诚信商务大厦的物业员工，不仅仅是会服，还需要在会议开始前负责摆桌子，布置会场，搬这搬那，需要大量的体力，而且通常要加班到凌晨，这样的工作量逼得管理处主任一定想要招男生，但是会服，端茶倒水当然还是要女的啊，这就出现了矛盾，于是就诞生了诚信行第一男会服——管理的痛点与无奈。

【甲方乙方】落脚“共生”：都是一家人，离了谁，都不会比现在更好，讲真......

  在讨论到本期的前期宣传海报设计风格时，我毫不犹豫选择了《我的前半生》宣传品里一张记忆深刻的海报作为了风格定样，原因嘛，总是希望把这两个人，不，应该是两个人身后所代表的团队重新带到大众的视线下，从新的角度理解诚信行资产运营取得巨大成功背后的深刻原因。当然，为了让两位尽量多的“指责”对方，两位的采访是单独进行的，满足我想要挖掘采访素材的“邪念”，当跨越时间、空间，把支离破碎的片段融合在一起的时候，请乘坐我的“时光机”一起听听他们对于“共生”的理解。

她：

我从来没有觉得哪个部门是老大

哪个部门是保障，我们都是一家的，没有物业的服务做保障，招商怎么有亮点和肯定？

他：

物业做出的不应该叫做牺牲

为业主做好服务，无论是在诚信商务大厦还是在哪，我们很多时候做得都是所谓“超出职责”的工作，满意只是基础，惊喜与感动才是目的，这不是咱们公司常说的吗？

她：

我们和物业，包括泊车公司、洗衣等

我们也会有团建，也会有聚餐，互相调侃，互相吐槽，但都是为了更好的帮助彼此完善工作，那种感觉，很有家人的感觉，我们连彼此同事家里有事都会互相照应，怎么讲，的确就是一家人。

他：

在物业管理团队的建设方面

招商的同事给予我们的是更多的空间和调整的可能，没有他们，我们的团队可能比现在还不如，因为会痛点更痛。

她：

团队的力量，互相成全，共生

就是诚信商务大厦比其他周边业态所无法超越的优势，这个，也是我们下一步借鉴的很重要的一部分内容。

他：

一家人，一条心

一个目标，一起努力，共生，就是互相成全，这就是咱们诚信行所说的“家人文化”的无形力量。

—— 暖心小诚人魏常青、董丽娜